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​부동산 오포민간임대아파트 투자 고민 중이시라면... 마포 신축 아파트보다 '여기'에 투자하는게 100배 낫습니다 I 김현기 - YouTube​​지난 2일 서해선 복선전철이 개통되었지만​반응은 시큰둥 하다​반쪽짜리 역세권들 때문일 거다​원시역과 서화성역이 연결되기 전까지 그 역할은 미진한 지경​개통한 서해선복선전철 해당지역의 역세권 주변가치는​아직 미진​현장감이 확 떨어짐​다만 향남역세권의 경우 화성시청역과 더불어​현장감이 높은 편​그 나머지는 기대와 다름​​​​#서해선복선전철​미완성 구간인 서해선 복선전철 대신​미완성 구간인 경강선과 수인분당선 통해​역사 주변가치를 점검하도록 하자​​​#수인분당선#경강선​​역 주변가치(미래)​​수인분당선 신포역세권 주변가치​e편한세상 동인천베이프런트 아파트 -​2028년 오포민간임대아파트 4월 입주예정​#아파트투자​​숭의역세권 주변가치​숭의역 엘크루 주상복합아파트(2025년 4월 입주)​힐스테이트 숭의역아파트(2025년 1월 입주)​​#역세권#토지투자​​학익역세권 주변가치(2026년 개통예정)​시티오씨엘3단지 오피스텔과 아파트단지2024년 12월 예정​시티오씨엘4단지 오피스텔과 아파트단지2025년 1월 예정​시티오씨엘5단지 아파트(예정)​#아파트#신도시​​​송도역세권 주변가치​래미안 송도역센트리플1BL 아파트(예정)​송도역세권 도시개발구역​래미안송도역 센트리플 3BL아파트(2027.12예정)​​#월곶역#수원시#화성시​월곶역일대월곶역세권 주변가치​시흥 월곶역세권 도시개발구역​​어천역 주변가치​화성어천 공공주택지구​매교역 주변가치​권선6구역 주택재개발 정비사업지구​​#용인시​​상갈역 주변가치​용인상갈지구 공공지원 민간임대주택지구​#강남​​수서역 주변가치​수서역 광장(2024)​​#수서역#분당신도시​​서울숲역 주변가치​서울숲 아이파크 리버포레1차 아파트(2025.1)2차 아파트(2025.7)​경강선 여주역세권 주변가치​여주역세권 도시개발구역​여주초등학교(2025.9월 이전예정)​#경기도#여주시​​세종대왕릉역 주변가치​여주능서역세권 도시개발구역​#이천시​부발역세권 주변가치​이천부발역 에피트아파트(2028.5)​이천아미1지구 도시개발구역​​이천역 주변가치​이천중리 택지개발지구​이천중리 우미린트리쉐이드 아파트(2026.2)​여성비전센터(2026.4)​중리지구 다목적실내체육관(2025.12)​이천중리지구A-2블록 신안인스빌퍼스티지 아파트(2026.11)​힐스테이트 이천역1단지 아파트(2026.7)힐스테이트 오포민간임대아파트 이천역2단지 아파트(2026.7)​#광주시#곤지암역​​곤지암역 주변가치​곤지암역 센트럴아이파크 아파트(예정)​곤지암역세권 도시개발구역​곤지암역 제일풍경채아파트(2027.8)​힐스테이트 광주곤지암역 아파트(2027.5)​#경기광주역​​경기광주역 주변가치​광주시 종합운동장(2026.2)​광주역세권 도시개발사업지구​광주더파크비스타데시앙 아파트(2026.4)​경안초등학교(2026.9월 이전예정)​#판교​​판교역세권 주변가치​엔씨소프트 신사옥(2027예정)​#성남시​수인분당선 연장 검토 구간​인천공항2터미널역에서 영종하늘도시와 인천역을 거쳐숭의역 잇는제2공항철도와의 연결을 기획중​인천광역시는 수인선 인천구간과 4호선과 직결하는 계획을추진 중이다​경강선 역시 연수역까지 직결 운행할 계획​#기흥역​​기흥~동탄~오산지선 건설​청량리~왕십리 단선 신설 및 수도권 전철 경춘선과 직결​#경춘선#경의중앙선​​망포역~수원버스터미널~오목천역 지선 건설​​#원주시#강원도#충청도​​경강선도 기획중​지난 5월21일 경강선 연장 철도사업 사전 타당성 조사용역 최종보고회 결과비용대비 편익(B/C) 0.92로 최종 확정 됐다​국가철도망 구축계획에 반영되는 오포민간임대아파트 노선의 비용대비 편익 기준은0.7 이상이면 사업추진에 적격성을 갖춘 것으로 평가한다​해당노선은 광주시~용인시를 포함(경기광주역~태전고산지구~오포 양벌리~용인에버린대~용인 남사) 하면전체 노선이 38km 복선으로 늘어날 예정​에버라인(경전철)을 이용해 수인분당선 기흥역 접근이 용이​GTX-A(용인역) 노선으로도 빠른 접근이 가능​#GTX​​역세권 투자 시 주의할 점​​역세권 토지투자의 습성≠역세권 아파트 매수과정​(∵완성물과 미완성물의 차이=현재가치와 미래가치의 차이)​​공통점 - 투자자는 간접역세권에 투자​(∵역세권의 가치가 판이​예-역세권 정문과 후문의 가치 차이가 너무 큼​정문과 후문의 용도지역의 차이 즉​용적률 차이가 너무 큼)​​역세권 변수는 예상이 쉽지 오포민간임대아파트 않음​역세권 도시개발기간이 무한정이기 때문​역 사용자(인구) &gt역 규모​​주변가치 점검​예) 아파트 미분양이나 공실 상태 견지​역 이용(역세권 사용가치)​역이용(반사이익,풍선효과) - 예) 간접역세권​​#직접역세권​머리(지식) - 진리(지혜)​두 가지 가치는 반드시 정비례해야 함​그래야 정상정상적이다​단절되면 정신병자(사이코패스) 됨​정상(상식적)이 정상(1등)을 분만 - 진리​#서산시#맹지​​역세권 토지투자자의 실상, 현실 -​성공자 50% 실패자 50%​(∵직접역세권:간접역세권=5:5)​​​역세권 내에서의 변수가 워낙 심하여문제​간접역세권(직접역세권의 주변가치)에 투자하는 이유이리라​역세권 규모가 거대하다고 유리한 건 아니다​사용인구가 중요, 필요하기 때문​그리고 직접역세권의 공공성은 너무 높아재개발 시 강제 수용 대상​따라서 역사 오포민간임대아파트 규모가 크면 불리​개발공간이 광대하여 또 다른 개발형식으로(그 공간 내에서)강제수용방식으로 개발을 부추길 테니까​개발공간이 부족하면 그럴 염려가 적어짐(역사 규모가 작을 경우)​​필자 생각엔 간접역세권의 가치는 장기규제 습성과일맥상통한다고 본다​보호의 개념이 강하기 때문​장기규제가 해당지역 주민들의 육체적 건강보호의목적이 있다면간접역세권의 경우 해당지역 주민들의 경제적 건강보호의목적이 강하기 때문​#과천시#서울​​투자 - 기다림의 연속​​고수 - 기다리는 동안 꾸준히 노력함​예) 땅의 환금화 위해 블로그에인내력 가지고 글을 기술​글 기술력이 탁월​하수 - 무작정 기다리다 포기!끈기 부족돈도 부족​#고수#하수​​기다릴 오포민간임대아파트 수 있는 지혜의 도구 - 끈기​​사냥꾼과 사냥감의 차이점 -끈기의 차이​독사는 끈기가 대단해 사냥실력이 뛰어남​사낭 성공률이 100%​반면 뱀의 먹잇감인 개구리 등 양서류 끈기는 미약​끈기와 인내력 경쟁에서 대패​사냥꾼+포식자 앞에선 절대로 미동조차 하지말아야 하건만그걸 못 한다생존을 포기한다​​​고수 - 투자기간(기다리는 기간) 안에자신의 임무 수행에 열중​하수 - 감나무 밑에서 감(수익-결과) 떨어지기를무한정 고대학수고대​고수 - 땅투자하자 마자 환금성 높이기 위한 노력 시작​예) 블로그 노출 혹은 유튜브 사용​#개발제한구역#일반주거지역#하남시​​새(조류)=몸통+깃털로 구성됨​몸통은 토지요깃털은 지상물에 오포민간임대아파트 해당​깃털은 몸통이 없으면존재가치가 0이기 때문​역세권=몸통+깃털=직접역세권+간접역세권​깃털은 몸통을 보호+보좌 하는 입장​#안산시​​역세권의 실상과 허상​역 사용자와 역 규모로 점철됨​아파트 미분양과 상가 공실 못지않게 심각한 게역 사용자의 미진이다​미완성의 역세권이 많다​서울은 100%가 완성도 높은 역세권으로 구성되어 있지만인천과 경기일대엔 미완의 역세권이 다수 차지​#인천​난개발의 부작용이리라​즉 난개발의 온상이 아파트에만 존속하는 게 아님​아파트단지가 있다는 이유로 무수히 역사를 조성 혹은연장하는 추태가 추악하다가치 추락의 원흉!가격거품만 잔뜩 삽입된 지경!!​​​결론)​역사 규모보단역사 사용자인 인구의 다변화에 집중!​(외모보단 내실+실속+실용에 열중하라)​​문의​​​​​​