처음부터 배우는 부동산 경매투자 8장 ~ 11장
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엠제이 ALIGO문자 님의 ;를 읽었다.경매투자 경험이 있든 없든 이 책은 많은 분들에게 추천하고 싶다. 나는 올해 초부터 꾸준히 경매 공부를 하고 있는데, 이 책은 잊고 있었던 핵심포인트를 짚어주는 면에서 많은 도움이 되었다.이 책을 한 마디로 요약하면 ;라고 말할 수 있다. 경매투자를 위해서 공부하려면 권리분석, 실전임장, 명도기술, 인테리어, 절세 방법 등 공부할 분야가 많은데, 이 모든 과정이 한 권에 녹아있기 때문이다. 초보자 분들은 이 책을 통해 경매투자를 위해 공부해야 할 분야에 어떤 것이 있는지 알 수 있고, 경험자 분들은 자기가 부족한 부분을 확인하고 리마인드하기에 좋을 것 같다.part 1. 경매물건 찾기(1) ALIGO문자 해당 지역의 인구수 확인하기 : 아실, 부동산지인 사이트를 활용하여 인구수와 수요공급을 체크해야 한다. 이 책에서 여러 번 강조하지만 나무보다 숲을 먼저 보는 것이 좋다.(2) 부동산 가격 조사하기 : 특히 공인중개사 소장님과 통화할 때는 경매 입찰을 위해 전화했다는 사실을 밝히고 낙찰받으면 소장님께 매도 의뢰하겠다고 하면 보다 유연하게 정보를 얻을 수 있을 것 같다. 소유권 이전일이나 임차인 전입일이 최근일수록 수리되었을 확률이 높다. 책에 참고하기 좋은 통화내용도 있다. 여러 면으로 친절한 책이라는 생각이 들었다.(3) 경매사이트에서 관심 물건 찾기 : 관심 물건을 찾으면 근처 공인중개사 사무소에 전화를 하거나 손품 조사를 통해 ALIGO문자 메모를 해 두면 향후 유찰되거나 상황이 변경되었을 때도 확인하기 좋다.(4) 임장 : 내부 인테리어는 확인하기 어렵더라도 외부에서 샷시나 도어락 등을 통해 상태를 짐작해 볼 수 있다.- 특히 신축 나홀로 아파트의 경우 거주 중인 입주민들을 만나 실제로 금액을 지불하고 분양을 받았는지, 공사 금액을 변제받지 못해 대물로 받았는지를 확인할 필요가 있다. (p.85) - 미납관리비, 가스비 등을 확인한다. (5) 매도시점과 예상가격 정하기 : 입찰가격과 매도가격, 매도시점 등을 미리 산정하여 예상 수익률을 정리한다. part 2. 권리분석과 명도(1) 말소 여부에 따른 권리 구분 (p.122)무조건 말소되는 권리 : 근저당, 압류, 가압류, 강제경매결정등기배당요구, 경매 ALIGO문자 신청 등 조건부로 인수되는 권리 : 전세권, 가등기무조건 인수되는 권리 : 유치권, 가처분(건물철거), 예고 등기(2) 권리분석은 유료 경매사이트에 다 되어 있는 경우가 많지만 스스로 해 보는 것을 추천 : 등기부 보는 연습, 스스로 해보는 것이 중요하기 때문에 연습하고 경매사이트 분석과 비교해 보는 것도 좋을 것 같다.(3) 임차인의 권리 : 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권 (p. 132~ 169) - 다양한 사례로 권리분석 연습을 할 수 있도록 되어 있다. 길고 상세한 설명보다 다양한 사례로 연습하는 것이 훨씬 더 효율적이었다. (4) 매각기일 종결 ->(매각불허가 신청) ->매각허가 결정 ->(미각허가결정 취소 신청) ->매각허가 ALIGO문자 확정 ->대금 납부* 매각불허가결정이 났을 때 꿀팁->낙찰자의 포기인지 법원 절차상의 하자인지 경매계에 전화문의 후->낙찰자의 포기 : 권리나 물건의 하자 조사->법원 절차상의 하자 : 하자 정리된 내용 확인 (매각물건명세서 재확인)(5) 명도* 명도의 핵심 : 인도명령결정문 송달* 부담없는 상대방 (배당 받는 임차인 등) : 간단한 통화만으로 가능* 부담있는 상대방 (채무자, 배당받지 못하는 임차인, 불법점유자 등) : 내용증명 발송이 유리part 3. 매도/임대 하기저자는 경매 투자의 마무리를 인테리어로 꼽았다. 나도 이 부분에 동의하는데, 아무래도 부동산은 사람이 오래 머무르면서 살아갈 터전이기 때문에 안락하고 깨끗한 느낌을 주어야 한다고 생각한다. 합리적인 가격으로 부동산을 변신시키는 ALIGO문자 능력은 수익률을 제고하는 키포인트가 될 것이다. 저자는 인테리어 회사를 같이 운영한다고 했는데, 책에서 다양한 사진으로 고급스러운 느낌의 인테리어를 구현한 것을 볼 수 있었다. 사진을 꼼꼼하게 보면 인테리어에 활용할 수 있는 팁을 얻을 수 있다.임대나 매도를 위해서는 내가 이 물건을 팔고 있음을 다른 사람들에게 알리는 것이 중요하다. 광고를 어떻게 하느냐의 문제인데, 부동산 단체문자(smartsms.aligo.in)를 활용하는 것이 효과적이라고 했다. 특히 포토 문자를 활용하면 내부 인테리어 상태까지 한 눈에 확인할 수 있기 때문에 더 좋다. 특히 매도가 쉽지 않은 물건인 경우에는 그 외에도 블로그, 까페, 현수막 광고, 전단지 광고 등 다양한 ALIGO문자 아이디어를 활용하는 것이 좋겠다.경매 투자자를 위한 절세 비법(1) 물건별 명의 활용법개인 : 양도세 ->85 이상 대형평수 단타, 공시지가 1억 이상 주거용 오피스텔 투자법인 : 법인세 ->상업용 부동산, 공장, 토지, 공시지가 1억 이상 주거용 오피스텔 투자매매사업자 : 소득세 ->경매 단타, 85 이하 주거용 (경비처리 광범위하게 적용) (2) 매매사업자 : 6개월에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상판매하는 경우 (계속성, 반복성) ->양도소득세x, 종합소득세 (사업소득세)o1년 미만 양도소득세 70% 대비 낮은 종소세율(6~45%) 적용경비처리의 유용성 : 각종 비용 공제 가능 (경매 낙찰의 경우 이자 비용도 경비 인정)결손금 이월 가능 : 15년 간 이월공제 ALIGO문자 이 책은 무엇보다 2022년 하반기부터 시작된 부동산 하락장의 상황과 현재 2024년 하반기까지 분위기를 담아낸 따끈따끈한 실사례가 들어있어 생동감이 느껴졌다. 사례들을 통해 하락장에서도 수익이 나는 투자를 할 수 있는 방법이 많다는 것을 느낄 수 있었다. 최신 사례들을 통해 설명하기 때문에 현재의 부동산 투자 포인트와 분위기를 알 수 있다는 점도 신간의 큰 매력이었다.조금 어려운 내용은 몇 번 더 반복해서 읽어보면 좋을 것 같다. 설명이 상세하면서도 쉽게 되어 있기 때문에 경매의 전체 과정을 훑어보기에 좋다. 특정 단계에 관해 더 자세한 내용을 알고 싶으면 그 부분에 해당하는 내용만 들어있는 책을 찾아보면 ALIGO문자 더 효과적일 것 같다.
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